Efter flera tuffa kvartal ser Fabege nu tecken på återhämtning. Det tredje kvartalet 2025 visar förbättrat förvaltningsresultat, stabilare uthyrning och minskade värdenedskrivningar. Bolaget håller fast vid sin gröna profil och positionerar sig för tillväxt i ett försiktigt ljusnande marknadsklimat.
Uppdaterad: 21 oktober 2025 – Denna analys är en uppdatering av vår tidigare genomgång av Fabege.
Aktietips
• Rekommendation: 📈 Köp
• Motivering: Förvaltningsresultatet stiger trots svagt intäktstryck, balansräkningen är stark och marknadsläget i Stockholm stabiliseras. Projektportföljen har hög potential och räntekostnaderna planar ut.
• Risknivå: 🟡 Medel
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Nyckeltal (Q3 2025) | Utfall | Förändring mot Q3 2024 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 581 Mkr | +0,2 % |
| Driftöverskott | 1 906 Mkr | -4,8 % |
| Förvaltningsresultat | 1 050 Mkr | +3,8 % |
| Resultat efter skatt | -168 Mkr | förbättrat |
| EPRA NRV | 146 kr/aktie | -1 kr |
| Soliditet | 45 % | oförändrat |
| Belåningsgrad | 43 % | +1 p.p. |
| Nettouthyrning | +3 Mkr | upp från -85 Mkr |
Förvaltningsresultat och uthyrning
Förvaltningsresultatet på 1 050 Mkr (1 012) markerar en vändning. Trots marginellt lägre hyresintäkter ökade effektiviteten i drift och finansiering. Nettouthyrningen blev positiv, +3 Mkr, vilket signalerar stabilisering efter flera svaga kvartal. Fabege gynnades av minskad vakans i centrala Stockholm och Arenastaden.
VD konstaterar att efterfrågan på moderna, energieffektiva kontor ökar, särskilt bland större hyresgäster som prioriterar läge och hållbarhet. Det märks genom nya kontrakt med bland andra Saab och kommunala aktörer.
Projekt och utveckling
Fabege fortsätter att driva projektportföljen på cirka 1,5 Mdkr. Under Q3 färdigställdes Saab:s nya kontor i Nöten 4 i Arenastaden, och renoveringen av Wenner-Gren Center pågår enligt plan. Nya byggrätter i Västra Kungsholmen och Haga Norra stärker framtida kassaflöden.
Bolaget fokuserar på hållbara stadsdelar med blandad användning, vilket minskar cyklikaliteten i hyresintäkterna. Den låga andelen spekulativa projekt (under 10 %) begränsar risken i en osäker marknad.
Finansiell ställning och kassaflöde
Fabeges balansräkning är fortsatt robust. Soliditeten ligger kvar på 45 % och belåningsgraden på 43 %. Snitträntan steg marginellt till 2,83 %, men bolagets genomsnittliga räntebindning om 3,3 år ger förutsägbarhet.
Kassaflödet från den löpande verksamheten täcker både investeringar och utdelningar, vilket visar finansiell disciplin. EPRA NRV minskade endast till 146 kr per aktie, en marginell nedgång som främst förklaras av värdeförändringar på fastigheter.
Risker och möjligheter
De främsta riskerna är fortsatt konjunkturoro, svag efterfrågan på äldre kontorsytor samt möjlig räntevändning. Samtidigt ger Riksbankens sänkningar och en mildare inflationsbild stöd åt sektorn.
Fabeges exponering mot Stockholmsregionen – med stabil befolkningstillväxt och hög sysselsättning – är en styrka. En vändning i kontorsmarknaden skulle snabbt ge utslag i bolagets resultat.
Hållbarhet och grön finansiering
Fabege ligger i framkant med 99 % grön finansiering. Bolaget arbetar systematiskt med energieffektivisering, miljöcertifiering och klimatanpassning. Hållbarhetsprofilen lockar kapital från institutionella investerare och bidrar till lägre finansieringskostnader.
Bolagsprofil och marknadsutsikter
Fabege är en av Stockholms största kommersiella fastighetsägare med fokus på kontor och stadsutveckling. Portföljen värderas till cirka 75 Mdkr och omfattar starka lägen i Arenastaden, Hammarby Sjöstad, Solna och innerstaden.
Marknadsutsikterna ljusnar. Efter flera kvartal med värdenedskrivningar syns stabilisering, och transaktionsmarknaden visar ökad aktivitet. Hyresgäster återvänder till kontoren, vilket gynnar premiumlägen där Fabege är starkast.
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| År | Omsättning (Mkr) | EBIT (Mkr) | EBIT-marginal | EPS (kr) | Utdelning (kr) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 10 240 | 3 890 | 38 % | 5,12 | 2,40 |
| 2024 | 10 160 | 3 740 | 37 % | 4,85 | 2,00 |
| 2025E | 10 350 | 3 850 | 37 % | 5,05 | 2,20 |
| 2026E | 10 550 | 3 980 | 38 % | 5,40 | 2,40 |
Slutsats
Fabege visar åter tecken på styrka. Förvaltningsresultatet förbättras, nettouthyrningen vänder positivt och räntekostnaderna stabiliseras. Projektportföljen ger tillväxtpotential och hållbarhetsprofilen skapar långsiktig attraktionskraft.
Med en stark balansräkning och ljusare marknadsutsikter ser aktien attraktiv ut för långsiktiga investerare. Vi upprepar därför vår 📈 köprekommendation för Fabege-aktien.
Tips! Läs även våran Aktie analys på bolaget – Atrium Ljungberg
Vill du veta hur blev på Platzer Fastigheter senaste rapport? Läs vår analys av aktien.
Ny rapport och ny analys – läs vår Emilhus aktie analys.
Läs tidigare analys artikel:
Fabege aktie analys – fastighetsvärdena vänder uppåt
Fabege aktie analys visar att bolaget nu ser en tydlig förbättring i fastighetsvärdena efter ett tungt 2024. Q2-rapporten 2025 bjöd på stabila intäkter, starkare balansräkning och återgång till positiva värdeförändringar, vilket signalerar en möjlig vändpunkt för aktien.
📊 Aktietips
- Rekommendation: ⚖️ Avvakta
- Motivering: Stabila hyresintäkter och starkare balansräkning är positiva, men konjunktur och ränteläge skapar fortsatt osäkerhet.
- Risknivå: 🟡 Medel
📊 Fakta-tabell
| Nyckeltal | Värde | Förändring | Period |
|---|---|---|---|
| Omsättning (hyresintäkter) | 786 mkr | -0,1 % | Q2 2025 |
| Driftöverskott | 564 mkr | -1 % | Q2 2025 |
| Förvaltningsresultat | 371 mkr | +0,5 % | Q2 2025 |
| Värdeförändringar fastigheter | +640 mkr | +4,6 mdr | Q2 2025 |
| Resultat före skatt | 1 038 mkr | +5,3 mdr | Q2 2025 |
| Periodens resultat | 866 mkr | +4,2 mdr | Q2 2025 |
| Vinst per aktie (EPS) | 5,3 kr | +4,8 kr | Q2 2025 |
| Kassaflöde | 303 mkr | -10 % | Q2 2025 |
| Soliditet | 55 % | +2 %-enheter | Q2 2025 |
| Utdelning | 4,00 kr (2024) | oförändrad | År 2024 |
| Börsvärde | ca 46 mdkr | – | dagsaktuellt |
🔎 Möjligheter & Risker
Möjligheter
- Positiva värdeförändringar i fastigheter stärker förtroendet.
- Lägre belåningsgrad (36 %) ger ökad motståndskraft vid nya räntehöjningar.
- Stockholm som huvudmarknad har långsiktigt stark efterfrågan på moderna, hållbara kontor.
Risker
- Kontorshyresmarknaden är osäker med stigande vakansrisk i vissa delområden.
- Kassaflödet från verksamheten är svagare, vilket kan påverka utdelningsutrymmet.
- Fastighetsvärderingar är känsliga för ränteläget – vid fortsatt höga räntor kan nedskrivningar återkomma.
🏢 Bolagsprofil
Fabege är en av Sveriges ledande fastighetsägare med fokus på kontor i attraktiva lägen i Stockholm. Beståndet omfattar drygt 2,4 miljoner kvadratmeter med en strategi att utveckla stadsdelar och erbjuda moderna, hållbara kontorslösningar. Bolaget är särskilt starkt positionerat i områden som Arenastaden, Solna Business Park och innerstaden.
Historiskt har Fabege levererat stabila förvaltningsresultat, men som alla fastighetsbolag är det känsligt för ränteläge och värdeförändringar. Under 2024 drabbades bolaget av stora nedskrivningar på fastighetsportföljen, vilket pressade resultatet kraftigt. Q2-rapporten 2025 visar dock att trenden har vänt – värderingarna pekar åter uppåt, samtidigt som förvaltningsresultatet är stabilt.
En central del i Fabeges profil är hållbarhet. Bolaget har en hög andel miljöcertifierade fastigheter och arbetar aktivt för energieffektivisering och klimatanpassning. Detta stärker konkurrenskraften när hyresgäster allt mer efterfrågar gröna lokaler.
Bolagets strategi är långsiktig: att äga, utveckla och förvalta fastigheter i tillväxtområden. Projektportföljen är omfattande och bidrar till värdetillväxt över tid, men innebär också kapitalbindning och risk.
📈 Rapportanalys – Q2 2025
Hyresintäkterna landade på 786 mkr, i princip oförändrat mot fjolåret. Driftöverskottet minskade marginellt, men förvaltningsresultatet ökade svagt, vilket visar att kostnadskontrollen fungerar.
Den stora förändringen ligger i värdeförändringarna. Medan Q2 2024 innebar en nedskrivning på över 4 mdkr, kunde Fabege i år redovisa en positiv effekt på 640 mkr. Detta bidrog till att resultatet före skatt steg till drygt 1 mdkr, en dramatisk vändning.
Periodens resultat på 866 mkr motsvarar 5,3 kr per aktie, att jämföra med -3 350 mkr året innan. Här ser vi alltså en rejäl förbättring, driven främst av fastighetsvärdenas återhämtning.
🌍 Marknad & segment
Stockholms kontorsmarknad är blandad. Högkvalitativa, hållbara kontor i attraktiva lägen uppvisar fortsatt stark efterfrågan, medan äldre och mindre flexibla lokaler har svårt att hitta hyresgäster.
Fabege gynnas av sin profil: moderna kontor i expansiva områden. Uthyrningsgraden är relativt stabil, även om en viss ökad vakansrisk inte kan uteslutas om konjunkturen viker. Projektportföljen i Arenastaden och Solna är fortsatt viktig för långsiktig tillväxt.
💰 Finansiell ställning
Soliditeten har stärkts till 55 %, upp från 53 % i fjol. Belåningsgraden har minskat till 36 %. Detta är starka siffror i sektorn, där många bolag ligger högre.
Räntekostnaderna är fortfarande en belastning, men Fabege har en relativt lång räntebindning, vilket ger stabilitet. Bolaget är också aktivt på obligationsmarknaden, vilket breddar finansieringsmöjligheterna.
Kassaflödet från löpande verksamhet är något svagare än i fjol, men nivåerna är fortsatt tillräckliga för att täcka löpande kostnader och utdelningar.
🔮 Prognos & investerarperspektiv
Framåt blir det avgörande hur ränteläget utvecklas. Om inflationen fortsätter att sjunka och räntorna stabiliseras finns goda förutsättningar för fortsatt värdeåterhämtning i fastigheterna.
För investerare är Fabege ett långsiktigt case med fokus på kvalitet. Aktien handlas nära substansvärde (EPRA NRV 158 kr per aktie mot en kurs runt 150 kr), vilket gör den attraktiv i ett scenario där värdena fortsätter upp. Samtidigt finns risk för bakslag om konjunkturen försämras eller om räntorna biter sig fast på höga nivåer.
På kort sikt är därför rekommendationen att avvakta. För den långsiktige investeraren kan Fabege dock vara intressant, särskilt med tanke på den starka balansräkningen och den strategiska positionen i Stockholms tillväxtområden.
❓ FAQ
Är Fabege en utdelningsaktie?
Ja, bolaget har en stabil utdelningspolicy och delade ut 4,00 kr per aktie för 2024.
Hur påverkas Fabege av ränteläget?
Högre räntor pressar både finansieringskostnader och fastighetsvärderingar, men bolaget har en stark balansräkning som mildrar effekten.
Vilka områden är viktigast för Fabege?
Främst Arenastaden, Solna Business Park och innerstaden, där bolaget utvecklar moderna kontorsfastigheter.
Hur stor är risken för nya nedskrivningar?
Risken finns alltid, särskilt om räntorna förblir höga, men just nu pekar värderingarna uppåt.
Är Fabege aktien köpvärd nu?
För långsiktiga investerare kan det vara intressant, men med tanke på konjunktur- och ränteosäkerhet är vår rekommendation att avvakta.
🏁 Slutsats
Fabege aktie analys visar att bolaget har vänt en tung period till en betydande förbättring. Q2 2025 präglas av stabila intäkter, starkare balansräkning och åter positiva fastighetsvärden. Trots det kvarstår osäkerheter kring räntor och konjunktur.
På kort sikt är rådet att avvakta, men på längre sikt kan Fabege bli en vinnare när Stockholms kontorsmarknad stabiliseras.
Läs mer på bolagets officiella hemsida.
Läs också – AAK aktie analys.
