Fastighets AB Balder fortsätter att leverera ett starkt resultat med stigande förvaltningsvinst, ökat substansvärde och solid balans. Samtidigt förbereder sig bolaget för ett historiskt ledningsskifte.
Uppdaterad: 28 oktober 2025 – Denna analys är en uppdatering av vår tidigare genomgång av Fastighets AB Balder.
Aktietips
• Rekommendation: 📈 Köp
• Motivering: Förvaltningsresultatet steg med 7 % och substansvärdet ökade till 93 kr per aktie. Kassaflödet är starkt, skuldsättningen stabil och vd-bytet bedöms ske utan dramatik. Positiv trend i hyresintäkter och värdeförändringar stärker utsikterna.
• Risknivå: 🟡 Medel
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Nyckeltal (Mkr) | Jan–Sep 2025 | Jan–Sep 2024 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 10 269 | 9 543 | +8 % |
| Driftsöverskott | 7 767 | 7 158 | +8 % |
| Förvaltningsresultat | 5 176 | 4 838 | +7 % |
| Resultat efter skatt | 6 158 | 192 | — |
| NAV per aktie | 93,03 kr | 85,60 kr | +9 % |
| Soliditet | 38,2 % | 37,0 % | +1,2 pp |
| Belåningsgrad | 48,3 % | 49,6 % | –1,3 pp |
| Nettoskuld/EBITDA | 11,9 ggr | 12,1 ggr | Förbättring |
Resultat och tillväxt – en stadig återhämtning
Balders rapport för årets första nio månader visar att bolaget hittat tillbaka till en stabil resultattrend. Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 5 % till 4,03 kr och driftsöverskottet steg till 7 767 Mkr. Hyresintäkterna ökade med 8 % till 10 269 Mkr, trots valutamotvind på 156 Mkr. Den jämförbara hyrestillväxten uppgick till 2,9 %, ett styrkebesked i en marknad som fortfarande präglas av svag konjunktur och stigande driftskostnader.
Resultatet efter skatt ökade kraftigt till 6,2 Mdkr, tack vare positiva värdeförändringar på fastigheter och derivat. Efter flera kvartal med pressade marknadsvärden visar nu portföljen åter värdeökning på 2,2 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden är fortsatt hög på 95 %, vilket ger stabil intjäning och låg risk för hyresbortfall.
Substans och värdering – stark balans och hög kvalitet
Det långsiktiga substansvärdet per aktie (NAV) steg till 93,03 kr, en uppgång med nära 9 % från föregående år. Eget kapital ökade till 106 Mdkr och soliditeten uppgick till 38,2 %. Balders fastighetsbestånd värderas nu till 225,9 Mdkr, varav drygt hälften är bostäder.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet ligger oförändrat på 4,9 %, vilket visar på stabila marknadsvärderingar. De största värdena finns i Helsingfors (24 %), Göteborg (19 %) och Stockholm (14 %), vilket innebär en välbalanserad geografisk riskprofil.
Den höga andelen bostäder och samhällsfastigheter ger förutsägbarhet i intäkterna, medan kontor och handel ger diversifiering. Kombinationen av låga vakanser och stabil avkastning talar för att Balders substanspremie på lång sikt kan återvända.
Finansiering och kassaflöde – stabilitet i fokus
Balder har en belåningsgrad på 48,3 % och en nettoskuld/EBITDA på 11,9 ggr, något över bolagets mål men i tydligt förbättrad trend. Räntetäckningsgraden ligger på 2,7 ggr och kreditbetyget BBB med stabil utsikt bekräftar att finansieringsläget är tryggt.
Likviditeten uppgår till 24,1 Mdkr inklusive lånelöften, och under tredje kvartalet emitterade bolaget 700 MEUR i nya obligationer på den europeiska marknaden. Den genomsnittliga räntan är 2,9 % med en räntebindning på 2,9 år och kreditbindning på 4,7 år.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 3,5 Mdkr, vilket tillsammans med goda marknadsvillkor ger handlingsutrymme för nya investeringar eller framtida aktieåterköp.
Ledning och strategi – generationsskifte i ordnade former
Efter mer än 20 år som vd lämnar Erik Selin över ledningen till vice vd Sharam Rahi vid årsstämman 2026. Selin föreslås samtidigt bli arbetande styrelseordförande, vilket innebär kontinuitet i kapitalallokering och finansieringsstrategi.
Bolaget planerar dessutom att dela ut sitt innehav i Norion Bank till aktieägarna under första halvåret 2026. Utdelningen väntas temporärt öka skuldsättningen, men långsiktigt frigöra kapital och tydliggöra koncernens fokus på fastigheter.
Selin beskriver i vd-ordet en ljus framtid med bättre konjunktursignaler, lägre räntor och ökad aktivitet i fastighetsmarknaden – särskilt i Sverige och Finland, där återhämtningen redan syns.
Risker och möjligheter – marknaden i förändring
De främsta riskerna rör ränteutveckling, fastighetsvärderingar och valutor. Samtidigt ger den minskade räntepressen, starka hyresflöden och ökade ESG-betyg (MSCI BBB, Sustainalytics 14,7) bättre långsiktiga förutsättningar.
Balders geografiska och segmentmässiga spridning minskar risken för stora negativa effekter i enskilda marknader. Bostadsportföljen är särskilt stabil och utgör över hälften av fastighetsvärdet.
Med nettoförvärv på drygt 9 Mdkr och fortsatt investeringsdisciplin är bolaget väl positionerat för nästa tillväxtcykel.
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Nyckeltal | 2023 | 2024 | 2025 (Q3) | Prognos 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Omsättning (Mkr) | 11 944 | 12 876 | 13 602* | 14 200 |
| EBIT (Mkr) | 6 135 | 6 011 | 6 796* | 7 100 |
| EBIT-marginal | 51 % | 47 % | 50 %* | 50 % |
| EPS (kr) | 2,82 | 3,84 | 4,92* | 5,20 |
| Utdelning (kr) | 0 | 0 | 0 | 0 (ev. Norion-utdelning) |
*Senaste tolvmånadersdata enligt rapporten.
Bolagsprofil och marknadsposition
Fastighets AB Balder är en nordisk fastighetskoncern med 2 017 fastigheter och ett värde på 225,9 Mdkr. Cirka 54 % av beståndet består av bostäder och 46 % av kommersiella lokaler inom kontor, handel och logistik.
Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och har ett börsvärde runt 80 Mdkr. De största ägarna är Erik Selin Fastigheter AB (33 %) och Arvid Svensson Invest AB (7,7 %).
Balder har verksamhet i sex länder och är särskilt starkt i Sverige, Finland och Danmark. Huvudkontoret ligger i Göteborg.
FAQ – vanliga frågor om Balder-aktien
Hur utvecklas lönsamheten?
Förvaltningsresultatet per aktie ökade till 4,03 kr (+5 %).
Hur ser skuldsättningen ut?
Belåningsgraden är 48 % och nettoskuld/EBITDA 11,9 ggr, i linje med mål.
Vad betyder utdelningen av Norion Bank?
Den är planerad som utdelning in natura 2026 och väntas skapa aktieägarvärde.
Vilka är de största tillgångarna?
Helsingfors, Göteborg och Stockholm står för majoriteten av portföljen.
Vilka utsikter finns för 2026?
Stabil räntetrend, ökade investeringar och god intjäningsförmåga pekar mot fortsatt resultattillväxt.
Slutsats – attraktiv värdering och tydlig vändning
Balders delårsrapport bekräftar att bolaget går starkt in i nästa fas med förbättrad lönsamhet, ökat substansvärde och trygg finansiering. Den planerade vd-successionen är väl förberedd och marknaden ser alltmer gynnsam ut.
Med fortsatt fokus på stabila bostadsintäkter, hållbarhetsarbete och kapitaldisciplin bedöms aktien ha god potential för både kursuppgång och långsiktigt värdeskapande.
Tips! Läs även våran Aktie analys på bolaget – Atrium Ljungberg
Vill du veta hur blev på Platzer Fastigheter senaste rapport? Läs vår analys av aktien.
Ny rapport och ny analys – läs vår Emilhus aktie analys.
Läs tidigare analys artikel:
Balder aktie analys – är det köpläge efter Q2 2025?
Balder aktie analys visar ett bolag som har återhämtat sig kraftigt under första halvåret 2025 efter ett tufft fjolår. Hyresintäkterna växer, förvaltningsresultatet är starkt och nettovinsten är tillbaka på plus. Frågan är om aktien nu är redo för en ny uppgång.
Aktietips
- Rekommendation: ⚖️ Avvakta
- Motivering: Balder visar tydlig resultatuppgång och stärkt balansräkning, men exponeringen mot räntekostnader och marknadsrisker gör att tajmingen för ett köp ännu inte är optimal.
- Risknivå: 🟡 Medel
Fakta-tabell
| Nyckeltal | Värde | Förändring | Period |
|---|---|---|---|
| Omsättning (Hyresintäkter) | 7 083 Mkr | +6 % | H1 2025 |
| Rörelseresultat (EBIT/Förvaltningsresultat) | 5 046 Mkr | +13 % | H1 2025 |
| Nettoresultat | 1 903 Mkr | förbättring från –7 932 Mkr | H1 2025 |
| Vinst per aktie (EPS) | 1,65 kr | jmf. –6,90 kr | H1 2025 |
| Kassaflöde | 4 947 Mkr | +15 % | H1 2025 |
| Soliditet | 40,1 % | (38,8 %) | 30 juni 2025 |
| Utdelning | 0 kr | oförändrat | År 2025 |
| Börsvärde | ca 77 Mdkr | dagsaktuellt | aug 2025 |
Möjligheter & Risker
Möjligheter
- Återhämtningen i resultatet stärker marknadens förtroende.
- Portfölj med både bostäder, kommersiella fastigheter och hotell ger riskspridning.
- EPRA NRV (substansvärde) stiger till 122 kr/aktie, vilket ger uppsida jämfört med aktiekursen om marknaden återvärderar sektorn.
Risker
- Ränteläget förblir avgörande – Balders stora skuldsättning gör aktien känslig.
- Fastighetsmarknadens värderingar är fortsatt volatila.
- Ingen utdelning gör aktien mindre attraktiv för utdelningsinvesterare.
Bolagsprofil
Fastighets AB Balder är ett av Nordens största fastighetsbolag med en portfölj värd över 245 miljarder kronor. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter inom bostäder, kommersiella lokaler och hotell. Strategin har alltid varit långsiktighet: att bygga värden över tid genom ett starkt kassaflöde och stabila hyresintäkter snarare än genom kortsiktiga värderingsvinster.
Balder är starkt förankrat i Sverige men har även betydande verksamhet i Norge, Danmark, Finland och Tyskland. Portföljen är väl diversifierad – cirka hälften utgörs av bostäder, medan resterande del består av kontor, butiker och hotell. Detta ger en kombination av stabilitet och cyklisk exponering.
Ägare och VD är Erik Selin, en central profil på den svenska fastighetsmarknaden, vilket ofta lyfts som en styrka tack vare hans långa erfarenhet och entreprenörskap. Samtidigt innebär Balders starka expansionsstrategi en hög skuldsättning, vilket gör bolaget extra känsligt för förändringar i ränteläget.
Bolaget har historiskt avstått från utdelning för att istället återinvestera vinster i tillväxt och fastighetsutveckling. Det lockar investerare som söker långsiktig värdetillväxt men kan avskräcka dem som prioriterar löpande direktavkastning.
Swedish Logistic Property rapporterade nyligen – läs vår Swedish Logistic Property aktie analys.
Rapportanalys Q2/H1 2025
Balder rapporterade hyresintäkter på 7,1 miljarder kronor under första halvåret 2025, en ökning med 6 % jämfört med samma period i fjol. Förvaltningsresultatet steg ännu snabbare, +13 %, till drygt 5 miljarder kronor. Det visar att kostnadskontrollen har förbättrats och att intäktstillväxten slår igenom på sista raden.
Den största kontrasten mot 2024 är resultatet efter skatt: i fjol skrev Balder ner fastighetsvärden kraftigt, vilket ledde till en förlust på nästan 8 miljarder. Nu visar bolaget en vinst på 1,9 miljarder. För investerare signalerar det att nedskrivningarna till stor del är tagna och att bolaget står på en stabilare grund.
Marknad & segment
Balders bostadsportfölj är fortsatt stabil med låga vakanser och god hyresutveckling. Kommersiella fastigheter – särskilt kontor och handel – påverkas av marknadsläget, men Balder har fördel av sin geografiska spridning. Hotellverksamheten återhämtar sig efter pandemieffekterna och bidrar positivt igen.
Fastighetsvärdena i portföljen steg till 245 miljarder, en ökning från 236 miljarder vid årsskiftet. Det tyder på att marknaden stabiliserats, även om värderingsrisker kvarstår.
Finansiell ställning & risker
Soliditeten förbättrades till 40,1 % från 38,8 %, och räntetäckningsgraden steg till 3,4 gånger. Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade med 15 % till nästan 5 miljarder. Sammantaget är den finansiella positionen starkare än för ett år sedan.
Samtidigt är skuldsättningen hög, och Balder är därför mycket exponerat mot ränteläget. Skulle räntorna ligga kvar på höga nivåer längre än väntat, kan marginaler och värderingar pressas. Det gör att aktien förblir riskfylld även i ett förbättrat klimat.
Atrium rapporterade nyligen – Läs vår Atrium Ljungberg aktie analys.
Aktiekurs & investerarperspektiv
Börsvärdet är omkring 77 miljarder kronor. Med ett substansvärde på 122 kr per aktie handlas Balder med viss rabatt, men inte lika stor som under krisåret 2023.
För långsiktiga investerare är Balder en kvalitetsaktie med starka tillgångar och erfarna ledare. Men tajmingen för ett köp beror mycket på ränteutvecklingen – där osäkerheten ännu är hög.
FAQ
Vad är Balders substansvärde per aktie?
EPRA NRV uppgår till 122,15 kr per aktie vid halvårsskiftet 2025.
Lämnar Balder utdelning?
Nej, bolaget har en policy att återinvestera vinster istället för att dela ut.
Hur utvecklades Balders resultat under H1 2025?
Resultatet efter skatt steg till 1,9 miljarder, en stor förbättring jämfört med fjolårets förlust på –7,9 miljarder.
Hur ser Balders skuldsituation ut?
Soliditeten är 40 % och räntetäckningsgraden har stärkts till 3,4, men skuldsättningen är fortsatt hög.
Vilka segment bidrar mest till Balders intäkter?
Bostäder utgör kärnan, men kommersiella fastigheter och hotell är också viktiga delar av portföljen.
Slutsats
Balder aktie analys visar att bolaget är tillbaka på en mer stabil grund efter 2024 års nedskrivningar. Hyresintäkter och förvaltningsresultat växer, soliditeten stärks och nettovinsten är åter positiv. Samtidigt kvarstår riskerna kring ränteläget och skuldsättningen.
För långsiktiga investerare är Balder intressant tack vare stark portfölj och erfarna ledare, men på kort sikt rekommenderas avvakta tills räntemarknaden ger tydligare signaler.
Läs mer på Balders officiella hemsida.
Läs också – ABB aktie analys.
