Hufvudstaden aktie analys visar en tydlig vändning för fastighetsbolaget som under 2025 levererar stigande hyresintäkter, förbättrat resultat och fortsatt låg skuldsättning. Trots något högre vakansgrader står portföljen i Stockholm och Göteborg stark med ett marknadsvärde på nära 48 miljarder kronor.
Uppdaterad: 6 november 2025 – Denna analys är en uppdatering av vår tidigare genomgång av Hufvudstaden.
Aktietips
• Rekommendation: 📈 Köp
• Motivering: Resultatet vänder kraftigt upp till 527 mnkr, soliditeten är 57 % och nettobelåningsgraden endast 23 %. Hyresintäkterna ökar med 5 % och substansvärdet stiger till 186 kr per aktie. Balansräkningen är stark och utdelningspotentialen god.
• Risknivå: 🟡 Medel
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Nyckeltal (mnkr) | Jan–sep 2025 | Jan–sep 2024 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 425 | 2 335 | +3,9 % |
| Hyresintäkter | 1 820 | 1 731 | +5 % |
| Bruttoresultat | 1 214 | 1 141 | +6 % |
| Resultat efter skatt | 527 | -211 | – |
| Fastighetsvärde (mdkr) | 47,7 | 46,4 | +3 % |
| Substansvärde (kr/aktie) | 186 | 181 | +3 % |
| Soliditet | 57 % | 58 % | stabil |
| Nettobelåningsgrad | 23,3 % | 21,7 % | marginell ökning |
Stark resultatuppgång efter tufft 2024
Efter ett svagt 2024 visar Hufvudstaden återigen kraft i kärnverksamheten. Rörelseresultatet för årets första nio månader steg till 922 mnkr jämfört med ett negativt resultat året innan. Förklaringen ligger i högre hyresintäkter, förbättrat driftnetto och betydligt mindre negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bruttoresultatet ökade med 6 %, vilket bekräftar att bolaget lyckats hålla uppe intjäningen trots försiktiga marknader inom kontor och handel.
VD Anders Nygren lyfter särskilt NK-fastigheterna som en bidragande faktor till förbättringen. De nya hyresgästerna Rimowa, Naturkompaniet och Singular Society stärker varuhusens attraktionskraft.
Kassaflöde och skuldsättning
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till drygt 1,0 mdkr, vilket visar på god betalningsförmåga. Den räntebärande nettoskulden ökade något till 10,4 mdkr, motsvarande en nettobelåningsgrad på 23,3 %. Räntetäckningsgraden ligger stabilt på 4,5 ggr, och den genomsnittliga räntan på 2,9 % är hanterbar i nuvarande marknadsklimat.
Soliditeten på 57 % placerar bolaget i toppskiktet bland svenska fastighetsbolag. Därtill har 81 % av finansieringen märkts som ”grön”, vilket öppnar för förmånliga villkor på kapitalmarknaden.
Marknad och projektutveckling
Hufvudstaden är starkt exponerat mot de mest attraktiva kontors- och butikslägena i Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på moderna kontor i citylägen är fortsatt god, men uthyrningsprocesserna är längre än normalt.
Vakansgraden exklusive utvecklingsprojekt steg till 7,3 % (5,0 %), delvis på grund av tomställningar inför ombyggnader. Bolaget investerar aktivt i framtida tillväxt med projektportföljen Johanna i Göteborg (31 300 kvm), Kåkenhusen 40 i Stockholm (5 400 kvm) och Orgelpipan 7 vid Centralstationen (3 000 kvm). Dessa bedöms tillsammans tillföra värde över 3 mdkr de kommande åren.
Risker och möjligheter
De främsta riskerna gäller ränteförändringar, vakansutveckling och konsumtionsklimatet som påverkar NK Retail. Fastighetsvärdena är känsliga för yieldförändringar – en höjning av direktavkastningskravet med 0,25 % skulle påverka resultatet med cirka -2,9 mdkr enligt rapportens känslighetsanalys.
Samtidigt finns tydliga möjligheter: lägre räntor, växande cityefterfrågan och bolagets starka varumärke i premiumlägen ger förutsättningar för långsiktig värdetillväxt.
Bolagsprofil och strategi
Hufvudstaden äger, utvecklar och förvaltar några av Sveriges mest prestigefyllda fastigheter i centrala Stockholm och Göteborg, däribland NK-varuhusen och kvarteren kring Bibliotekstan och Fredstan. Strategin bygger på hög kvalitet, låg belåning och långsiktiga kundrelationer.
Bolaget har branschens nöjdaste kontorshyresgäster (NKI 89) och placerar sig för åttonde året i rad som nummer ett i Fastighetsbarometerns undersökning. Den höga kundnöjdheten är en konkurrensfördel som bidrar till stabila hyresflöden.
Prognoser och framtidsutsikter
Med stigande hyresnivåer i attraktiva citylägen och gradvis återhämtning i detaljhandeln finns förutsättningar för fortsatt förbättring under 2026. Substansvärdet väntas stärkas ytterligare, och återköpen av aktier ökar vinsten per aktie.
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Prognos (mnkr) | 2024 (utfall) | 2025E | 2026E | 2027E |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 3 179 | 3 250 | 3 350 | 3 450 |
| Rörelseresultat | 884 | 1 050 | 1 150 | 1 200 |
| Resultat per aktie (kr) | 1,80 | 2,60 | 2,80 | 3,00 |
| Utdelning (kr) | 2,80 | 2,90 | 3,00 | 3,10 |
FAQ – vanliga frågor om Hufvudstaden
Är Hufvudstaden en defensiv aktie?
Ja. Den starka balansräkningen och stabila hyresintäkterna gör aktien defensiv jämfört med mer högt belånade fastighetsbolag.
Hur påverkas aktien av ränteläget?
Ett lägre ränteläge gynnar bolaget tydligt genom värdeuppgång i fastigheterna och lägre räntekostnader.
Vilka är de största tillväxtprojekten?
Kvarteret Johanna i Göteborg och Kåkenhusen 40 i Stockholm, båda med färdigställande under 2026, väntas bidra till ökad uthyrningsbar yta och intjäning.
Slutsats
Hufvudstaden går in i en stabil fas med återvunnen lönsamhet, starka finanser och växande substansvärde. Trots ökade vakanser och svag detaljhandel är den långsiktiga bilden positiv. Med fortsatt låga skulder, starka premiumlägen och aktieåterköp framstår aktien som ett attraktivt långsiktigt innehav.
Tips! Läs även våran Aktie analys på bolaget – Atrium Ljungberg
Vill du veta hur blev på Platzer Fastigheter senaste rapport? Läs vår analys av aktien.
Ny rapport och ny analys – läs vår Emilhus aktie analys.
Läs tidigare analys artikel:
Hufvudstaden aktie analys – substansrabatt och stark projektportfölj
Hufvudstaden aktie analys visar ett fastighetsbolag som levererar en tydlig återhämtning under första halvåret 2025. Trots stigande vakanser och fortsatt svag retail-verksamhet stärker bolaget sina kassaflöden, ökar bruttoresultatet och förvaltar en stabil balansräkning. Med flera stora projekt på gång och en aktiekurs som handlas till substansrabatt finns potential för långsiktiga investerare.
📊 Aktietips
- Rekommendation: ✅ Köp
- Motivering: Hufvudstaden kombinerar starka fastighetsvärden i Stockholms och Göteborgs bästa lägen med en robust finansiering. Substansrabatten motiverar köp.
- Risknivå: 🟡 Medel
Fakta-tabell
| Nyckeltal | Värde | Förändring | Period |
|---|---|---|---|
| Omsättning | 1 624 Mkr | +5 % | Jan–jun 2025 |
| Rörelseresultat (EBIT) | 503 Mkr | +786 Mkr | Jan–jun 2025 |
| Nettoresultat | 264 Mkr | +618 Mkr | Jan–jun 2025 |
| Vinst per aktie (EPS) | 1,31 kr | +3,06 kr | Jan–jun 2025 |
| Kassaflöde | 649 Mkr | +25 % | Jan–jun 2025 |
| Soliditet | 57 % | -1 pp | 30 juni 2025 |
| Utdelning | 2,80 kr | Oförändrat | 2025 |
| Börsvärde | 26,1 Mdkr | – | 30 juni 2025 |
Möjligheter & Risker
Möjligheter
- Stark substans: Fastighetsportföljen värderas till 47,4 Mdkr, vilket innebär ett långsiktigt substansvärde på 183 kr/aktie – långt över aktiekursen på 123,50 kr.
- Grön finansiering: 84 % av låneportföljen är grön, vilket stärker ESG-profilen och skapar tillgång till kapital.
- Projektportfölj: Pågående utveckling i The Corner och Johanna tillför attraktiva ytor som kan höja intjäningen på sikt.
Risker
- Hyresvakans: Vakansgraden exklusive projekt stiger till 6,9 % (5,0). Fortsatta vakanser kan pressa kassaflöden.
- Ränteläge: Med en genomsnittsränta på 3,0 % är Hufvudstaden känsligt för finansieringskostnader.
- NK Retail: Verksamheten fortsätter visa negativt resultat och riskerar att belasta koncernen.
Bolagsprofil
Hufvudstaden är en av Sveriges mest välkända fastighetsägare med anor från 1915. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar kontors- och butikslokaler i landets absolut bästa lägen – främst i Stockholms city och centrala Göteborg.
Portföljen är värderad till 47,4 Mdkr och består till 58 % av kontor, 37 % av butiker och restauranger samt 5 % övrigt såsom lager och garage. Årshyran uppgår till 2,6 Mdkr, varav 84 % kommer från fastigheter i Stockholm och resterande 16 % från Göteborg.
En stark ägarstruktur är en av Hufvudstadens kännetecken. Lundbergföretagen kontrollerar drygt 45 % av kapitalet och närmare 88 % av rösterna. Ägarbilden garanterar långsiktighet, stabilitet och en konservativ finansiell profil.
Bolaget är också starkt förknippat med varumärket NK, där både fastighetsägande och retailverksamhet ingår. NK-fastigheterna är kronjuvelerna i portföljen, med ett unikt läge och höga varumärkesvärden. Retaildelen är däremot svagare och har brottats med lönsamhetsproblem. Ett förändringsarbete pågår, bland annat genom avyttringar inom NK Fine Jewellery & Watches.
Hufvudstadens strategi bygger på tre hörnstenar:
- Attraktiva lägen: Fokus på citykärnorna i Stockholm och Göteborg.
- Stark finansiell position: Låg skuldsättning, hög soliditet och hög andel grön finansiering.
- Långsiktigt ägande: Ägarstyrning som prioriterar stabila kassaflöden och långsiktigt substansvärde.
Den kombinationen gör Hufvudstaden till en låg-riskspelare bland svenska fastighetsbolag, men också till ett bolag med begränsad tillväxtdynamik utanför sina nuvarande projekt.
Rapportanalys Q2 2025
Halvårsrapporten visar på en markant förbättring jämfört med fjolåret. Hyresintäkterna från fastighetsförvaltningen steg med 7 % till 1 226 Mkr, och bruttoresultatet ökade med 8 % till 803 Mkr. Nettoresultatet förbättrades från -354 Mkr till +264 Mkr.
Rörelseresultatet stärktes till 503 Mkr (-283), främst tack vare minskade negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade till 649 Mkr, vilket ger en stabil grund för fortsatt utdelning och investeringar.
Samtidigt tyngs siffrorna av stigande vakansgrader. Den totala hyresvakansen exklusive utvecklingsprojekt ökade från 5,0 till 6,9 %. NK Retail levererade ett fortsatt negativt resultat på -37 Mkr, trots en marginell förbättring.
Projektportfölj och utveckling
Hufvudstaden har flera viktiga projekt som driver framtida värde:
- The Corner (Stockholm): 5 400 kvm nya kontorsytor, inflyttning 2026.
- Packarhuset 4 (Stockholm): Modernisering av 9 800 kvm, Danske Bank lång hyresgäst, färdigställs 2025.
- Orgelpipan 7 (Stockholm): +3 000 kvm kontor vid Centralstationen, byggstart 2026/27.
- Kvarteret Johanna (Göteborg): 31 300 kvm, blandning av kontor, butik och restaurang, färdigställs 2026.
Dessa projekt stärker bolagets framtida intjäning men innebär samtidigt höga investeringskostnader. Johanna-projektet är särskilt omfattande med en bedömd investering på 2,8 Mdkr.
Marknad och segment
Kontorsmarknaden i Stockholm är stabil men präglas av försiktighet. Hyrorna i prime-lägen ligger på 7 000–10 000 kr/kvm/år. I Göteborg är nivån 3 300–4 200 kr/kvm/år.
Butiksmarknaden har börjat återhämta sig efter pandemieffekterna, men många aktörer pressas av lönsamhetsproblem. Hufvudstaden rapporterar dock låg vakans i sina gatuplan-butiker och har tecknat nya hyresavtal med varumärken som New Balance och House of Dagmar.
Prognos och investerarperspektiv
Hufvudstaden står inför en balansgång. Å ena sidan talar stabila kassaflöden, låg skuldsättning och hög andel gröna lån för en trygg investering. Å andra sidan riskerar stigande vakansnivåer och en fortsatt svag retail-verksamhet att pressa resultaten.
Aktiekursen på 123,50 kr motsvarar en substansrabatt på cirka 33 % jämfört med det långsiktiga substansvärdet på 183 kr/aktie. För långsiktiga investerare som söker stabilitet och exponering mot centrala citylägen i Stockholm och Göteborg framstår aktien som köpvärd.
På kort sikt är potentialen begränsad, men på längre sikt erbjuder projektportföljen en intressant tillväxtmöjlighet.
FAQ
Är Hufvudstaden aktie köpvärd 2025?
Ja, substansrabatten gör aktien attraktiv för långsiktiga investerare, särskilt med tanke på starka fastighetsvärden i citylägen.
Vilka är de största riskerna i Hufvudstaden?
Stigande vakanser, fortsatt förlustdrivande NK Retail och känslighet för högre räntor.
Hur ser utdelningen ut?
Utdelningen är 2,80 kr/aktie, oförändrad jämfört med tidigare år. Med en direktavkastning kring 2,3 % är den måttlig men stabil.
Vilka projekt driver tillväxt framåt?
The Corner, Packarhuset, Orgelpipan 7 och Kvarteret Johanna är de mest betydande projekten.
Hur stor substansrabatt har aktien?
Med kurs 123,50 kr och substansvärde 183 kr/aktie är rabatten cirka 33 %.
Slutsats
Hufvudstaden visar styrka i en osäker marknad. Bruttoresultatet och kassaflödet ökar, finansieringen är robust och projektportföljen lovande. Den svaga retail-verksamheten och stigande vakanser är riskmoment, men den stora substansrabatten gör aktien till ett köpcase för långsiktiga investerare.
Läs mer på bolagets officiella hemsida.
Läs också – Systemair aktie analys.
