Efter ett par år av osäkerhet på fastighetsmarknaden har Neobo Fastigheter AB tagit ett tydligt steg mot stabilisering. Bolagets delårsrapport för januari–september 2025 visar på förbättrad lönsamhet, ökad uthyrningsgrad och stärkt balansräkning. Med ett förvaltningsresultat som ökar med hela 32 procent och en rekordlåg vakansgrad ser Neobo ut att ha fått fart på förvaltningen samtidigt som den finansiella risken minskat.
Uppdaterad: 22 oktober 2025 – Denna analys är en uppdatering av vår tidigare genomgång av Neobo.
Aktietips
• Rekommendation: 📈 Köp
• Motivering: Neobo levererar stabil tillväxt i driftnetto, stärkt räntetäckningsgrad och en tydlig lönsamhetsförbättring på 32 %. Med låg skuldsättningsgrad, effektiv refinansiering och stigande substansvärde ser värderingen fortsatt attraktiv ut.
• Risknivå: 🟡 Medel
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| Nyckeltal (Mkr) | Jan–sep 2025 | Jan–sep 2024 | Förändring |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 702 | 680 | +3 % |
| Driftnetto | 395 | 363 | +9 % |
| Förvaltningsresultat | 161 | 122 | +32 % |
| Periodens resultat | 61 | -211 | — |
| Fastighetsvärde | 13 873 | 13 701 | +1 % |
| Belåningsgrad | 50,4 % | 50,9 % | ↓ |
| Räntetäckningsgrad | 1,9 ggr | 1,7 ggr | ↑ |
| EPRA NRV (kr/aktie) | 45,78 | 44,68 | +2 % |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 93,1 % | 92,8 % | ↑ |
Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet
Neobo redovisar en kraftig förbättring i förvaltningsresultatet till 161 Mkr, en ökning med 32 procent jämfört med föregående år. Den positiva utvecklingen förklaras av stigande hyror, lägre driftkostnader och en aktiv förvaltning som kompenserat för intäktsbortfall från tidigare fastighetsförsäljningar. Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 9,5 procent, vilket visar att bolaget lyckas höja effektiviteten trots en svår marknad.
Resultatet stärks också av lägre centrala kostnader – administrationen har stramats åt efter föregående års omorganisation. Samtidigt har värdeförändringar på fastigheter vänt till positivt 14 Mkr jämfört med -238 Mkr året innan, ett tydligt tecken på stabilisering i portföljen.
Finansiell stabilitet och lägre lånemarginaler
Bolaget har under kvartalet refinansierat lån på 1,97 Mdkr till marginaler som understiger tidigare genomsnitt. Belåningsgraden ligger på 50,4 procent, vilket är klart under bolagets gräns på 65 procent. Räntetäckningsgraden förbättras till 1,9 ggr, och den genomsnittliga räntan uppgår till 3,4 procent inklusive derivat.
Den genomsnittliga räntebindningen ligger på 2,5 år och räntesäkringsgraden har höjts till 83 procent, vilket minskar känsligheten för räntefluktuationer. Refinansieringarna är en styrkesignal i en marknad där många fastighetsbolag fortfarande kämpar med höga marginalkrav.
Fastighetsportfölj med stark uthyrningsgrad
Neobo äger 259 fastigheter i 39 kommuner med en total area på 700 000 kvm, varav 94 procent är bostadsfastigheter. Vakansgraden har sjunkit till 6,9 procent – den lägsta nivån sedan bolaget bildades. Den kommersiella delen visar särskilt stark utveckling efter ett nytt sexårigt hyresavtal med Kriminalvården och avyttring av vakanta objekt i Karlskoga.
Hyresintäkterna fortsätter växa genom renoveringar och årliga hyreshöjningar. Den ekonomiska uthyrningsgraden på 93,1 procent vittnar om ett robust kassaflöde och ett attraktivt bestånd i mellanstora svenska kommuner.
Investeringar och hållbarhetsfokus
Under perioden har Neobo investerat 167 Mkr i värdeskapande åtgärder – främst renoveringar, energibesparande projekt och hållbarhetsåtgärder. Över hälften av bolagets fastigheter är nu digitalt uppkopplade för att övervaka och optimera energianvändningen. Bolaget har även förstärkt sin teknikorganisation med nya drifttekniker, vilket ska bidra till att minska energiförbrukningen med 20 procent till 2030.
Ett tydligt exempel på den aktiva förvaltningen är att Neobo renoverat 73 lägenheter under perioden, samtidigt som man genomfört hyresgästanpassningar och miljöförbättringar.
Strategi och aktieägarvärde
Neobo fokuserar på långsiktigt ägande och värdeskapande förvaltning av bostäder i tillväxtkommuner. Med tydliga finansiella mål – avkastning på eget kapital över 10 procent, belåningsgrad under 65 procent och räntetäckningsgrad över 1,5 ggr – lever bolaget upp till sina styrningskrav.
Styrelsen har beslutat om återköp av egna aktier upp till 50 Mkr, vilket ses som ett offensivt drag för att öka totalavkastningen till aktieägarna.
Tabellen uppdaterad från senaste rapporten.
| År | Omsättning (Mkr) | Driftnetto (Mkr) | EBIT-marginal | EPS (kr) | Utdelning (kr) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 908 | 473 | 52 % | -1,33 | 0,00 |
| 2024 | 930 | 505 | 54 % | 0,54 | 0,00 |
| 2025E | 950 | 520 | 55 % | 0,70 | 0,20 |
| 2026P | 980 | 540 | 55 % | 0,85 | 0,30 |
Marknadsläge och värdering
Fastighetssektorn befinner sig i en återhämtningsfas i takt med att räntorna faller. Riksbankens sänkning till 1,75 procent har skapat bättre finansieringsvillkor, något Neobo redan utnyttjat. Substansvärdet per aktie uppgår till 45,78 kr, medan aktien handlas kring 17 kr – motsvarande cirka 37 procent av EPRA NRV. Det innebär en betydande rabatt på substans som kan minska när marknadens riskaptit ökar.
FAQ – vanliga frågor
Hur ser bolagets finansiella ställning ut?
Neobo har en solid balans med låg belåning och god räntetäckningsgrad.
Finns utdelning?
Ingen utdelning 2024, men sannolik återkomst 2025 vid fortsatt resultatförbättring.
Vilken är den största risken?
Ränterisk och fastighetsvärderingar vid fortsatt ekonomisk osäkerhet.
Slutsats
Neobo har gått från defensiv förvaltning till aktiv värdeskapare. Rapporten för januari–september 2025 bekräftar en vändning med växande resultat, stabil finansiering och rekordlåg vakans. För investerare som söker exponering mot bostadssektorn med måttlig risk framstår aktien som undervärderad.
Den stora rabatten mot substans och starka operationella trender gör att aktien ser ut som ett attraktivt köp inför 2026.
Tips! Läs även våran Aktie analys på bolaget – Atrium Ljungberg
Vill du veta hur blev på Platzer Fastigheter senaste rapport? Läs vår analys av aktien.
Ny rapport och ny analys – läs vår Emilhus aktie analys.
Läs tidigare analys artikel:
Neobo aktie analys – starkt förvaltningsresultat men fortsatt substansrabatt
Neobo aktie analys visar att bolaget levererar en kraftig förbättring i förvaltningsresultatet under första halvåret 2025, trots en fortsatt negativ bottenrad. Fastighetsvärdena är stabila och balansräkningen är robust, men aktien handlas fortsatt med en kraftig substansrabatt.
✅ Aktietips
- Rekommendation: ⚖️ Avvakta
- Motivering: Neobo levererar stark operationell tillväxt, men fortsatt negativt resultat och hög substansrabatt gör aktien till ett långsiktigt case snarare än ett omedelbart köpläge.
- Risknivå: 🟡 Medel
📊 Fakta-tabell
| Nyckeltal | Värde | Förändring | Period |
|---|---|---|---|
| Omsättning (Hyresintäkter) | 466 mkr | +2,6 % | Jan–jun 2025 |
| Rörelseresultat (EBIT/Driftnetto) | 260 mkr | +13,5 % | Jan–jun 2025 |
| Förvaltningsresultat | 102 mkr | +49,5 % | Jan–jun 2025 |
| Nettoresultat | –1 mkr | Förbättring från –110 mkr | Jan–jun 2025 |
| Vinst per aktie (EPS) | –0,01 kr | –0,75 kr 2024 | Jan–jun 2025 |
| Kassaflöde (löpande verksamhet) | 52 mkr | +48 mkr | Jan–jun 2025 |
| Soliditet | 44,3 % | Oförändrat | 30 juni 2025 |
| Utdelning | 0 kr | Oförändrat | 2025 |
| Börsvärde | 2 489 mkr | –2 % 12 mån | 30 juni 2025 |
🔍 Möjligheter & Risker
Möjligheter
- Stigande förvaltningsresultat (+50 % första halvåret).
- Fastighetsvärden stabiliserade på 13,8 mdkr.
- Räntetäckningsgrad stärkt till 2,2 ggr – högsta sedan Neobo bildades.
- Investeringar i renoveringar och hållbarhet höjer långsiktigt hyresintäkterna.
- Substansrabatt på 38 % ger uppsida om marknaden återhämtar sig.
Risker
- Negativt nettoresultat (–1 mkr) tyngt av derivatförluster.
- Kommersiella vakanser drar ner uthyrningsgrad (86 %).
- Bolaget är exponerat mot räntor trots räntederivat (räntenetto –122 mkr).
- Hög substansrabatt kan bestå om marknaden fortsätter prisa risk i fastigheter.
🏢 Bolagsprofil
Neobo Fastigheter AB är ett renodlat bostadsfastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm. Bolaget förvaltar 260 fastigheter i 39 kommuner med totalt cirka 8 300 hyreslägenheter och en uthyrningsbar area på 700 000 kvm. Fastighetsportföljen har ett marknadsvärde på 13,8 mdkr, där 95 % består av bostadsfastigheter och resterande andel av samhällsfastigheter och kommersiella lokaler.
Strategin är att långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter i tillväxtkommuner. Fokus ligger på stabila kassaflöden, värdeskapande renoveringar och hållbarhetsåtgärder. Under första halvåret 2025 investerade Neobo 109 mkr i förädlingsprojekt, inklusive 39 renoverade lägenheter och nya hållbarhetslösningar, bland annat minskad vattenförbrukning i tvättstugor.
Finansiellt har Neobo satt tydliga mål: avkastning på eget kapital över 10 %, belåningsgrad under 65 % och räntetäckningsgrad över 1,5 ggr. Bolaget ligger i linje med målen – belåningsgraden är 50,7 % och räntetäckningsgraden 1,8 ggr. Substansvärdet (EPRA NRV) är 45,40 kr/aktie, vilket motsvarar ett totalt kapital om 6,6 mdkr.
Ägarlistan domineras av svenska institutioner och pensionsbolag. Avanza Pension är största ägare med 13,9 %, följt av ICA-handlarnas Förbund med 10,3 %. Antalet aktieägare är över 90 000, vilket visar på ett brett intresse bland småsparare.
📈 Rapportanalys
Q2 2025 visar en tydlig förbättring i kärnverksamheten. Hyresintäkterna steg med 3,9 % i jämförbart bestånd, främst tack vare hyreshöjningar på i genomsnitt 4,8 % samt renoveringspåslag. Driftnettot ökade med 12,3 % och förvaltningsresultatet steg 49,5 % till 102 mkr.
Periodens resultat tyngs dock av negativa värdeförändringar i finansiella instrument (–97 mkr). På fastighetssidan redovisar Neobo däremot positiva värdeförändringar på 11 mkr, efter flera kvartal av nedskrivningar. Överskottsgraden stärktes till 56 % och soliditeten är stabil på 44,3 %.
🏘 Fastighetsportfölj & uthyrning
Den ekonomiska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet är fortsatt stark på 94,5 %. Kommersiella lokaler har däremot en lägre uthyrningsgrad på 86,1 % efter att flera hyresgäster lämnat. Detta förbättras dock från september då Kriminalvården flyttar in i Sollentuna med ett sexårigt hyresavtal värt 10 mkr/år, vilket minskar den kommersiella vakansen med 2,9 procentenheter.
Portföljen är geografiskt spridd över tre regioner – Nord, Mitt och Syd – med en balanserad mix av hyresintäkter. Region Mitt är störst och står för 209 mkr i hyresintäkter, följt av Region Syd (139 mkr) och Nord (118 mkr).
💰 Marknad, räntor & finansiering
Ränteläget är fortfarande en avgörande faktor för Neobo. Riksbanken sänkte styrräntan i juni 2025 med 0,25 procentenheter till 2,00 %, och fler sänkningar väntas. Neobo har aktivt arbetat med räntederivat, och säkringsgraden är nu 83 %.
Räntekostnaderna uppgår dock till –122 mkr för halvåret, vilket gör att finansnettot tynger resultatet. Räntetäckningsgraden har samtidigt stärkts till 2,2 ggr i Q2, vilket visar att bolaget förbättrar sin motståndskraft mot räntesvängningar.
🔮 Prognos & scenario
Neobo står väl rustat för en fortsatt osäker fastighetsmarknad. Den robusta balansräkningen och de stabila bostadsintäkterna gör bolaget mindre känsligt än kommersiellt fokuserade peers. Om räntesänkningarna fortsätter under hösten 2025 kan Neobo snabbt förbättra sin bottenrad.
Substansrabatten på 38 % är fortsatt mycket hög. Om marknaden börjar prisa in lägre räntor och stabiliserade fastighetsvärden kan aktien få en stark kursresa. På kort sikt är dock riskerna knutna till fortsatt derivatförluster och kommersiella vakanser.
❓ FAQ
Vad är Neobos substansvärde?
Substansvärdet (EPRA NRV) är 45,40 kr per aktie, att jämföra med aktiekursen 17,12 kr vid Q2 2025.
Varför är Neobos resultat negativt trots högre intäkter?
Främst på grund av negativa värdeförändringar i finansiella instrument (–97 mkr).
Hur stor är substansrabatten?
Vid Q2 2025 är substansrabatten cirka 38 %.
Vilka är de största ägarna?
Avanza Pension (13,9 %), ICA-handlarnas Förbund (10,3 %) och Martin Larsén (7,6 %).
Har Neobo utdelning?
Nej, bolaget har inte delat ut vinst under 2025.
🏁 Slutsats
Neobo aktie analys visar att bolaget står stadigt med förbättrade nyckeltal, starkare räntetäckningsgrad och en stabil fastighetsportfölj. Trots detta är nettoresultatet fortfarande negativt och substansrabatten kvarstår på nära 40 %. För långsiktiga investerare kan det vara ett intressant värdecase om räntorna fortsätter falla – men på kort sikt är aktien snarare ett avvakta-case.
Läs mer på bolagets officiella hemsida.
Läs också – Acrinova aktie analys.
